¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar de 2 pisos en Lima, Perú? | Precios octubre 2026

¿Tienes un terreno de 120 m² y quieres construir una casa de dos pisos? Una de las primeras preguntas que seguramente te haces es: ¿cuánto dinero necesito para construir mi casa en casco gris?

En Equipo Ingenieros QL SAC hemos preparado una simulación de costos de construcción utilizando nuestro programa CASCO GRIS PRO V3.0, actualizado a octubre de 2026, para que conozcas cuánto puede costar construir una vivienda en Lima, Perú.

Para este ejemplo vamos a considerar un terreno de 6 metros de ancho por 20 metros de largo, con un área de 120 m², donde construiremos una vivienda de dos pisos, respetando un 30 % de área libre.

Vamos a explicarte cuánto cuestan los materiales, la mano de obra, los principales elementos estructurales y las etapas de construcción, desde las cimentaciones hasta los acabados grises y las instalaciones.

1. Características del terreno y de la vivienda

Para realizar nuestra simulación hemos considerado las siguientes características:

Característica	Descripción
Ubicación	Lima, Perú
Área del terreno	120 m²
Ancho del terreno	6.00 m
Largo del terreno	20.00 m
Número de pisos	2 pisos
Área libre	30 %
Área techada por piso	84 m²
Área techada total	168 m²
Altura del primer piso	2.80 m
Altura del segundo piso	2.80 m
Modalidad de construcción	Autoconstrucción
Nivel de ejecución	Casco gris con instalaciones
Fecha de los precios	Octubre de 2026

¿Por qué estamos considerando solamente 84 m² por piso?

Porque estamos reservando el 30 % del terreno como área libre, equivalente a 36 m².

Esto significa que de los 120 m² de nuestro terreno, utilizaremos 84 m² para la construcción de cada piso.

En los dos niveles tendremos una superficie total construida de 168 m².

Para este ejercicio consideramos una vivienda que cuenta con un proyecto de arquitectura compatible con dicho porcentaje de área libre y con licencia de edificación. El área realmente autorizada dependerá de los parámetros urbanísticos y del proyecto aprobado por la municipalidad.

2. ¿Qué sistema estructural utilizaremos para construir la vivienda?

Antes de calcular cuánto costará construir nuestra casa, necesitamos establecer las características generales de su estructura.

No cuesta lo mismo construir una vivienda de un piso que otra de dos, tres, cuatro o cinco pisos.

El tamaño de las columnas, zapatas, vigas y demás elementos estructurales influye directamente en la cantidad de concreto, acero y mano de obra que necesitaremos.

Para nuestra simulación, CASCO GRIS PRO considera:

• Eje X: sistema aporticado, sistema dual o sistema de muros estructurales, según corresponda al proyecto.
• Eje Y: sistema de albañilería confinada.
• Resistencia asumida del suelo: 2.00 kg/cm² a la profundidad de cimentación.
• Resistencia del concreto estructural: f’c = 210 kg/cm².

Estas son condiciones asumidas para elaborar el presupuesto referencial. El sistema estructural definitivo y las dimensiones de sus elementos deberán establecerse mediante el diseño de un ingeniero civil, considerando el estudio de suelos y la normativa peruana aplicable.

¿Qué elementos estructurales tendrá nuestra vivienda de dos pisos?

Para la simulación utilizaremos las dimensiones referenciales correspondientes a la columna de dos pisos de nuestra tabla de elementos estructurales.

Elemento estructural	Características de la simulación
Solado	Concreto ciclópeo 1:10, espesor 0.10 m
Cimientos corridos	Ancho 0.50 m, altura 0.80 m y profundidad de cimentación 1.20 m
Sobrecimientos	Concreto ciclópeo 1:8 + 25 % P.M., ancho 0.15 m y altura 0.40 m
Zapatas	1.00 × 1.00 m, peralte 0.50 m, acero de 1/2″ cada 0.20 m y profundidad de cimentación 1.20 m
Vigas de conexión	Sección 0.25 × 0.40 m, acero longitudinal de 1/2″ y estribos de 3/8″
Columnas	Sección 0.25 × 0.40 m, acero longitudinal de 5/8″ y 1/2″, estribos de 3/8″
Vigas	Sección 0.25 × 0.40 m en ambos ejes, acero longitudinal de 1/2″ y estribos de 3/8″
Techo aligerado	Losa de 0.20 m de espesor, armada en una dirección
Muros	Ladrillo King Kong de 18 huecos, asentado de soga

En esta simulación no estamos considerando placas de concreto armado, vigas de cimentación ni sobrecimientos armados.

Importante: las dimensiones indicadas sirven exclusivamente como base de metrado y presupuesto de este ejemplo. No deben utilizarse directamente para construir sin un diseño estructural específico. La resistencia del suelo, la configuración de la vivienda, las cargas y las condiciones sísmicas pueden modificar estos elementos.

3. ¿Cuánto cuesta construir una casa de dos pisos en casco gris?

Ahora que conocemos las características generales de nuestra vivienda, vamos a calcular cuánto dinero necesitaremos para construirla.

De acuerdo con la simulación realizada en CASCO GRIS PRO V3.0, tenemos los siguientes resultados:

Piso	Área construida	Costo estimado
Primer piso	84 m²	S/ 106,787.00
Segundo piso	84 m²	S/ 69,837.65
TOTAL	168 m²	S/ 176,624.65

Por lo tanto, construir nuestra vivienda de dos pisos, considerando las partidas incluidas en esta simulación, nos costará aproximadamente:

S/ 176,624.65, equivalente a S/ 1,051.34 por metro cuadrado construido.

Este presupuesto considera mano de obra, equipos y herramientas, además de materiales de construcción con IGV, bajo la modalidad de autoconstrucción.

No representa el precio final de una vivienda completamente terminada ni una cotización contractual a suma alzada.

¿Por qué cuesta más construir el primer piso?

Probablemente habrás notado que el primer piso cuesta aproximadamente S/ 106,787, mientras que el segundo piso cuesta S/ 69,838.

¿A qué se debe esta diferencia?

La explicación es sencilla: en el primer piso necesitamos construir las cimentaciones que servirán de soporte para toda la vivienda.

Durante esta etapa tendremos que ejecutar excavaciones, solados, zapatas, cimientos corridos y sobrecimientos.

En cambio, para construir el segundo piso ya contamos con la cimentación y los elementos estructurales inferiores ejecutados.

Por esta razón, el costo por metro cuadrado del primer piso es superior al del segundo.

En nuestra simulación:

• Primer piso: S/ 1,271.27 por m².
• Segundo piso: S/ 831.40 por m².

Esto demuestra por qué no siempre es adecuado multiplicar todos los pisos de una vivienda por un mismo costo unitario.

4. ¿Cuánto cuesta cada etapa de construcción?

Para entender mejor nuestro presupuesto, vamos a dividir la construcción en tres grandes etapas: casco estructural, acabados grises e instalaciones sanitarias y eléctricas.

Primera etapa: construcción del casco estructural

Esta es una de las etapas más importantes de nuestra vivienda, porque construiremos los elementos resistentes que conforman su estructura.

En esta fase consideramos:

• Zapatas y solados.
• Cimientos corridos.
• Sobrecimientos.
• Vigas de conexión.
• Columnas de concreto armado.
• Muros de ladrillo King Kong.
• Vigas de concreto armado.
• Techos aligerados.
• Falso piso.
• Escaleras.
• Cisterna de concreto, considerada solamente para el primer piso.

El presupuesto estimado para esta etapa es:

Concepto	Costo
Mano de obra, equipos y herramientas	S/ 58,199.35
Materiales de construcción	S/ 59,678.35
Total casco estructural	S/ 117,877.70

Esta etapa representa aproximadamente el 66.7 % de nuestra inversión total.

Es importante aclarar que el casco estructural no incluye los acabados decorativos de la vivienda, como cerámicos, pintura, puertas, ventanas o muebles.

Segunda etapa: construcción de los acabados grises

Una vez terminada la estructura, continuamos con los trabajos de acabado gris de nuestra vivienda.

En esta etapa se consideran:

• Tarrajeo de paredes.
• Tarrajeo de cielorrasos.
• Tarrajeo de escaleras.
• Contrapisos.

El objetivo es dejar las superficies preparadas para recibir posteriormente los acabados finales.

Nuestro presupuesto es el siguiente:

Concepto	Costo
Mano de obra, equipos y herramientas	S/ 32,639.08
Materiales de construcción	S/ 8,851.86
Total acabados grises	S/ 41,490.94

Una característica de esta etapa es que el costo de la mano de obra es considerablemente mayor que el costo de los materiales.

Esto se explica porque trabajos como el tarrajeo de paredes y cielorrasos requieren una cantidad importante de horas de trabajo de operarios y ayudantes.

Tercera etapa: instalaciones sanitarias y eléctricas

Nuestra vivienda también necesita contar con redes interiores para abastecimiento de agua, desagüe y electricidad.

En esta etapa nuestra simulación considera:

Instalaciones sanitarias

• Tuberías y accesorios para agua fría.
• Tuberías y accesorios para agua caliente.
• Redes de desagüe.
• Ventilación sanitaria y drenaje pluvial.

Instalaciones eléctricas y comunicaciones

• Tuberías y accesorios para redes de alumbrado.
• Tuberías y accesorios para tomacorrientes.
• Canalizaciones para comunicaciones.

El presupuesto estimado es:

Concepto	Costo
Mano de obra, equipos y herramientas	S/ 8,064.00
Materiales	S/ 9,192.00
Total instalaciones	S/ 17,256.00

Este presupuesto corresponde a las partidas de instalaciones consideradas en la simulación y no debe interpretarse como el equipamiento completo de una vivienda terminada.

5. Resumen del presupuesto para construir una casa de dos pisos

Ahora vamos a resumir cuánto cuesta cada una de las etapas que hemos descrito.

Etapa de construcción	Presupuesto
Casco estructural	S/ 117,877.70
Acabados grises	S/ 41,490.94
Instalaciones sanitarias y eléctricas	S/ 17,256.00
TOTAL ESTIMADO	S/ 176,624.65

Como podemos observar, aproximadamente dos tercios del presupuesto están destinados a la construcción del casco estructural.

Esto tiene sentido porque durante esa etapa realizaremos buena parte de los trabajos más importantes de la vivienda, utilizando concreto, acero de construcción, ladrillos y una cantidad considerable de mano de obra.

6. ¿Cuánto gastaré en materiales y cuánto en mano de obra?

Otra pregunta muy frecuente entre los propietarios es:

¿Cuánto dinero necesito para comprar materiales y cuánto debo reservar para pagar a los trabajadores?

En nuestro ejemplo tenemos:

Concepto	Costo
Mano de obra, equipos y herramientas	S/ 98,902.44
Materiales de construcción, incluido IGV	S/ 77,722.21
Presupuesto total	S/ 176,624.65

Esto significa que aproximadamente:

• El 56 % del presupuesto corresponde a mano de obra, equipos y herramientas.
• El 44 % corresponde a materiales de construcción.

Debemos tener presente que estos porcentajes corresponden a nuestro ejemplo de construcción en casco gris, bajo la modalidad de autoconstrucción.

En otra vivienda pueden variar dependiendo de la ubicación, el sistema estructural, el diseño arquitectónico, la disponibilidad de trabajadores y las características particulares del proyecto.

7. ¿Qué materiales se necesitan para construir la casa?

Durante la construcción de nuestra vivienda necesitaremos diferentes materiales, entre los principales:

Para el casco estructural:

• Cemento.
• Acero de construcción de diferentes diámetros.
• Arena gruesa.
• Piedra chancada.
• Hormigón.
• Concreto premezclado, cuando corresponda.
• Ladrillo King Kong.
• Ladrillos para techo.
• Alambre de construcción.
• Clavos.

Para los acabados grises:

• Cemento.
• Arena fina.
• Agua.

Para las instalaciones:

• Tuberías y accesorios para agua fría y caliente.
• Tuberías y accesorios para desagüe.
• Tuberías y accesorios para redes eléctricas y comunicaciones.

Los precios de los materiales considerados en CASCO GRIS PRO incluyen IGV. La base de costos de materiales está orientada a referencias de ferreterías y depósitos locales, sin incluir flete ni descarga.

8. ¿Qué gastos no están incluidos en nuestro presupuesto?

Esta es una de las preguntas más importantes antes de empezar a construir.

Los S/ 176,624.65 corresponden a las partidas de construcción consideradas en nuestra simulación de casco gris.

Para planificar tu inversión también debes considerar otros conceptos que no aparecen presupuestados expresamente en esta hoja:

• Elaboración de planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas.
• Estudio de mecánica de suelos.
• Derechos y trámites para obtener la licencia de edificación.
• Supervisión profesional de obra, cuando se contrate por separado.
• Fletes y descarga de materiales.
• Acabados finos como cerámicos, porcelanatos, pintura, pisos y revestimientos.
• Puertas, ventanas, barandas y otros trabajos de carpintería y metalmecánica.
• Aparatos sanitarios, luminarias y accesorios finales, según el alcance contratado.
• Muebles de cocina, closets y trabajos de diseño interior.
• Otros gastos indirectos, contingencias o trabajos específicos no contemplados en la simulación.

Por lo tanto, si tu objetivo es construir una vivienda completamente terminada y lista para habitar, necesitarás un presupuesto adicional para estas partidas.

9. ¿Puedo construir mi casa por etapas?

Sí. Muchos propietarios en el Perú construyen sus viviendas progresivamente, dependiendo del dinero disponible.

Sin embargo, es fundamental planificar desde el inicio la cantidad de pisos que tendrá la vivienda en su configuración final.

Por ejemplo, si actualmente tienes dinero para construir solamente el primer piso, pero deseas que tu vivienda tenga tres pisos en el futuro, el proyecto estructural deberá considerar esa ampliación futura desde el principio.

No sería adecuado diseñar y construir una vivienda para un piso y posteriormente decidir levantar más niveles sin verificar la capacidad de sus elementos estructurales.

Nuestra recomendación es que primero elabores tus planos de arquitectura y estructuras, definiendo las características que tendrá tu vivienda a futuro.

De esta manera podrás planificar tu inversión, conocer los materiales que necesitarás y reducir las improvisaciones durante la construcción.

10. ¿Cómo calcular el presupuesto de mi propia casa?

El ejemplo que hemos desarrollado corresponde a una vivienda de dos pisos, ubicada en Lima, sobre un terreno de 120 m².

Pero seguramente tu terreno tiene otras características.

Tal vez cuentas con un lote de 90 m², 140 m² o 200 m², deseas construir tres pisos, o piensas utilizar el primer nivel para comercio y los pisos superiores para vivienda.

Cada proyecto tendrá un presupuesto diferente.

Por esa razón, en Equipo Ingenieros QL SAC hemos desarrollado CASCO GRIS PRO, una herramienta que permite simular los costos de construcción de viviendas considerando variables como:

• Departamento donde se construirá.
• Ancho y largo del terreno.
• Porcentaje de área libre.
• Número de pisos.
• Altura de los pisos.
• Uso de cada nivel.
• Modalidad de construcción.

El programa calcula una estimación de costos por piso, considerando materiales, mano de obra y las principales etapas de construcción.

Esta información puede ayudarte a planificar mejor tu inversión antes de iniciar los trabajos.

11. ¿Quieres construir tu casa y conocer cuánto te costará?

En Equipo Ingenieros QL SAC podemos ayudarte a planificar tu proyecto de vivienda.

Contamos con servicios de elaboración de planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas y expedientes para licencia de edificación.

Si tienes un terreno y estás pensando construir, escríbenos indicando:

• Distrito o ciudad donde está ubicado tu terreno.
• Ancho y largo del lote.
• Número de pisos que deseas construir.
• Uso que tendrá cada piso: vivienda, comercio o departamentos.

Con esta información podremos orientarte sobre tu proyecto y los siguientes pasos para empezar a construir.

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Nota técnica: Los precios corresponden a una simulación de CASCO GRIS PRO V3.0 de octubre de 2026. Son valores referenciales que pueden variar según las condiciones del terreno, el diseño estructural, el alcance de las partidas y los precios de mercado. Esta estimación no reemplaza un expediente técnico ni un presupuesto de obra elaborado a partir de planos aprobados.