El paso a paso para construir tu casa en Perú

Primero que nada, te damos la bienvenida a nuestra web. Como dice nuestro lema: “Capacítate e infórmate antes de construir tu casa”. En esta sección hablaremos de cómo empezar a construir tu casa de ladrillo, paso a paso.

¿Aún no tienes tu terreno?

Si aún no has comprado tu terreno, es el momento oportuno para darte algunas recomendaciones para comprar el terreno perfecto.

• Trata que tenga más de 6 metros de ancho, ya que para terrenos más angostos la calidad arquitectónica de tus ambientes será inferior.
• No compres un terreno en el cual posiblemente a futuro, pueda ocurrir un desastre natural, es decir cerca de los ríos y quebradas, en zonas donde puedan ocurrir huaycos y derrumbes, etc.
• Revisa los parámetros urbanos de tu Municipio para la zona.
• Ten en cuenta el recorrido del sol, la posición del terreno para que tu casa tenga buena luminosidad en todos sus ambientes es muy importante en zonas frías del país.
• El costo de los terrenos también está muy ligada a los servicios básicos y la cercanía al centro de la ciudad. Si quieres una casa en un lugar tranquilo y libre de ruidos te conviene comprar alejado del centro de tu ciudad y además serán más baratos, lo malo quizá aun no tenga servicios básicos.
• ¡Cuidado! con los lotes en el interior y de difícil acceso: Desde ya te podemos decir que te vas a gastar mucho dinero en ingresar los materiales de construcción.

¿Ya tengo mi Lote y ahora qué hago?

¡Felicidades! Si ya tienes tu terreno, has dado el primer gran paso para construir tu casa.

¿Qué características tiene tu lote?

Esta entre dos lotes: Es lo usual, la mayoría de las habilitaciones urbanas en el Perú diseñan lotes de 10×20 ,8×20 y 6×20 metros. Al ser lotes comunes puedes encontrar modelos de planos para este tipo de casas.

Está en esquina: Generalmente son los lotes de más valor, su ventaja arquitectónica es que posee más fachada para la iluminación de ambientes, lo negativo de este tipo de lotes; es que tiene que tener un buen diseño estructural ya que en caso de sismos estas edificaciones pueden colapsar sino tienen una adecuada configuración estructural.

Está en pendiente: Muchos terrenos están en laderas de cerros, este tipo de terrenos tendrán de manera general muros de contención ya que por lo menos un lado del lote estará en contacto con el suelo.

Dejando de lado las características de tu terreno, se viene tal vez la pregunta que más tiene en mente cualquier propietario que sueña en construir su vivienda:

¿Cuánto cuesta construir tu casa?

Bueno, la respuesta a esa pregunta no es sencilla. Le invitamos a seguir leyendo…..

Todos sabemos que la construcción del 80 o quizás 90% de las viviendas que se construyen el país se realiza de la siguiente manera:

• El propietario en el mejor de los casos encarga a los Arquitectos e Ingenieros para que le elaboren sus planos. Lo que muchas veces ocurre es que según su criterio y el criterio de su maestro de obra proyectan la vivienda. Aquí hacer un paréntesis y felicitar a los maestros de obra que si solicitan a los propietarios los planos para proyectar la vivienda.
• Entonces empieza la construcción con un contrato que muchas veces está solo en las palabras. Entonces el propietario es el que compra los materiales según lo que le va indicando el maestro.
• Este proceso se repite desde la construcción del casco, los tarrajeos o estucados, la pintura, los cerámicos, etc.
• Para la colocación de puertas, ventanas, pisos de parquet, barandas, etc. El propietario es el que contrata estos trabajos con proveedores locales hasta finalmente terminar y dejar la casa lista para vivir.

Aquí te daremos el costo de construcción de una vivienda de material noble, es decir de ladrillo y concreto armado. Este sistema se denomina albañilería confinada, proceso en el cual primero se asienta el ladrillo y posteriormente se llenan las columnas amarrando los muros.

¿Cómo puedo construir una vivienda económica?

El secreto para construir una vivienda económica y de buen precio esta en planificar adecuadamente desde el principio(el numero de pisos), también dependerá de elegir bien el sistema estructural( albañilería confinada, albañilería armada, muros de ductilidad limitada, aporticada, muros de concreto o placas, etc), y a eso se suma el tipo de cimentación que básicamente depende del tipo de suelo.

Este proceso de ejecución tiene un costo promedio de construcción de 1600.00 Soles el metro cuadrado todo en nivel de Acabados medios. (Valor referencial histórico del artículo; actualizar antes de publicar como precio vigente.)

Es decir si va construir una casa de 90 m² le costará aproximadamente: 144,000.00 Soles. (Valor referencial histórico del artículo; actualizar antes de publicar como precio vigente.)

Está de más decir que este número que le estamos proporcionando es eso: UN APROXIMADO, y su utilidad está en darle la cifra que está buscando.

¿Tengo el dinero o una parte de ese dinero y ahora que procede?

¡Nuevamente, felicitaciones! Si tienes el dinero o parte de él, podemos continuar.

Ideas para construir mi casa

Las ideas que estás buscando para la construcción de tu casa, se consolidarán con los planos, los cuales son el mapa y la herramienta definitiva para lograr la casa de tu sueños.

Ahora nuevamente vas a tomar la decisión que todos los propietarios tienen que tomar en algún momento de su vida:

• Hago mis planos pero no presento al municipio para Licencia
• Hago mis planos y presento el expediente al municipio para licencia de obra nueva.

Hacemos hincapié en la importancia de realizar tus planos. Sin planos, será muy difícil ayudarte a planificar una construcción segura y ordenada.

Continuemos con los propietarios que desean planificar responsablemente su vivienda.

Haré mis planos pero no presentaré mi Licencia.

Ventajas de Solicitar solo Planos de Obra:

• El costo será inferior comparado a los planos que se presentan para licencia.
• Los planos lo harán relativamente rápido ya que no hay ningún trámite que realizar.

Que posibles desventajas puede tener esta decisión:

• Al no recibir revisión más que del propietario, los malos profesionales por acabar rápido pueden hacer un trabajo defectuoso. Por lo cual le recomendamos contratar a los mejores profesionales de comprobada reputación y profesionalismo.

Haré mis planos con Licencia de Obra.

Si va realizar sus planos bajo esta modalidad, le rogamos tener paciencia en todo el proceso y el tiempo que va transcurrir hasta que su proyecto tenga su licencia de Obra.

El proceso para obtener la licencia se complica mientras más grande sea su proyecto, es un proceso continuo de observaciones emitidas por el Municipio y los profesionales que deben responder las observaciones, por lo cual es muy importante tener un contrato con los profesionales que garanticen la oportuna y rápida corrección emitidas por el Municipio. Este compromiso es muy importante, por lo cual deberás dudar si los planos con licencia te los ofrecen a muy bajo costo, lo más probable es que los profesionales te abandonen ya que no justificará su tiempo con un pago muy bajo.

¿Cuáles son los planos para construir mi casa?

Planos comunes para Licencia y sin Licencia de Obra.

• Planos de Arquitectura
• Planos de Estructuras
• Planos de Instalaciones Sanitarias
• Planos de Instalaciones Eléctricas

Planos y Documentos Adicionales para Licencia de Obra.

• Planos de Ubicación y Localización
• Memorias descriptivas y Memorias de Cálculo.
• Estudio de Mecánica de Suelos (EMS) o (Informe Técnico de suelos)ITS.
• Formato FUE debidamente llenado.(triplicado)
• Absolución de Observaciones por parte del Municipio en varias ocasiones.
• Pago por derechos establecido en cada TUPA del Municipio de su jurisdicción.

¿Cuánto cuesta elaborar mis planos?

En el servicio de elaboración de planos aplica lo siguiente:

Precio barato: Arquitectos e Ingenieros que recién están empezando a diseñar. (Menos de 1 año)

Precio Medio: Arquitectos e Ingenieros que ya tienen experiencia (Más de 3 años)

Precio Premium: Arquitectos e Ingenieros de renombre que tiene muchos años en el mercado (más de 10 años)

Ejemplo: Tengo un lote de 180 m², de 9 metros de frente y 20 metros de largo. Quiero construir una casa de 160 m² (80 m² en el primer piso y 80 m² en el segundo piso), con licencia de obra. La cantidad de metros cuadrados a diseñar indicada en este ejemplo es de 180 m². [Revisar metrado del ejemplo antes de publicar.]

Precio barato: 2000.00 Soles. (Valor referencial histórico del artículo; actualizar antes de publicar como precio vigente.)

Precio Medio: 5000.00 Soles. (Valor referencial histórico del artículo; actualizar antes de publicar como precio vigente.)

Precio Premium: 10000.00 Soles. (Valor referencial histórico del artículo; actualizar antes de publicar como precio vigente.)

Existen en muchas ciudades del Perú, técnicos en construcción, Egresados y bachilleres de Arquitectura e Ingeniería realizando la labor de elaboración de Planos, y estos generalmente son los que ofrecen los servicios a un muy bajo precio. Le recomendamos revisar los nombres de sus proyectistas antes de contratar un servicio de este tipo.

¿Qué otra opción tengo para elaborar mis planos?

Si tienes un terreno rectangular y de medidas estándar, como 6×20, 8×20 y 10×20 u otras parecidas, otra opción es revisar modelos de planos listos para construir. La desventaja de estos modelos cae en el hecho que quizá no satisfagan tus necesidades específicas de espacios. Pero por otro lado los puedes encontrar más baratos que hacerte uno a tu medida y personalizado totalmente. Si tu terreno está en esquina o se encuentra en pendiente pegado a la ladera de un cerro, necesariamente vas a tener que realizar tus planos a tu medida.

Diseño Interior para mi casa-¿Lo hago?

Este es un servicio que muy pocos profesionales lo ofrecen junto a los planos. Este servicio es capaz de darle ese plus a tu proyecto para diferenciarte del resto de casas estándar. Dándote a ti y a tu familia unos espacios que se disfruten y mejore así tu calidad de vida.

Estos servicios siempre se han considerado para personas de alto poder adquisitivo, pero no tiene que seguir siendo así, ya que actualmente existen las herramientas para que los Arquitectos puedan realizar este tipo de propuestas.

Hasta aquí se puede considerar que es la primera etapa para la construcción de tu casa, ahora se viene recién la parte práctica del arte y ciencia de edificar tu vivienda.

Pasos para construir tu casa

¡Ya hice mis planos, ahora a construir!

Lo primero que tendrás que hacer es encontrar al contratista al cual le confiarás la construcción de tu propia casa. Tarea ardua si no tienes a alguien conocido o recomendado. Ya que los montos que invertirás en planos no serán nada comparados a esta etapa. Por lo cual deberás tomar todas las medidas legales para contratar este servicio.

También hay que aclarar en este punto porqué al contratar una constructora, el costo de construcción necesariamente será muy superior al ofrecido por un maestro de Obra. Básicamente por los siguientes aspectos.

• Para asegurar la calidad del concreto preparado en Obra continuamente se realizan pruebas.
• Se paga a un Ingeniero Residente de Obra responsable de la construcción y para asegurar la calidad de los procesos constructivos.
• Se paga los seguros contra accidentes para los trabajadores (SCTR)
• Se equipa a los operarios y peones de construcción de equipo de protección personal (EPP)
• La constructora paga IGV.

Si vas a contratar a un maestro de obra, contrata a un ingeniero que lo supervise.

Si ya tienes decidido realizar tu obra con un maestro, te recomendamos mínimamente contratar un ingeniero o Arquitecto para que supervise al maestro de obra, está comprobado que con la sola presencia de un profesional los maestros de obra mejoran su nivel de servicio y construyen mejor.

Construcción del casco de la casa

Cimentaciones (Zapatas, vigas de cimentación, cimientos corridos, plateas de cimentación, sobre cimientos armados, etc). Empieza con la excavación del terreno hasta llegar al nivel establecido en el plano de estructuras, las dimensiones y refuerzo de las zapatas y cimientos los encontrarás en los planos de estructuras. Como regla general suelos blandos (arcillas, arenas, limos) deberán llevar vigas de cimentación en ambos sentidos.

Muros, columnas y Placas: (Sobrecimientos, muros de ladrillo, columnas y placas de concreto armado) Aquí es muy importante respetar los muros portantes de la vivienda, plasmada también en los planos de estructuras. En ningún caso utilizarás ladrillo pandereta en muros portantes.

En el caso de las columnas y placas de concreto, es muy importante la preparación del concreto para que tenga la resistencia especificada en el diseño. Jamás dejes que preparen la mezcla para las columnas o placas en el suelo o piso de manera artesanal y manual.

Vigas y techo (vigas de amarre, chatas y peraltadas, losa aligerada en una y dos direcciones): El contratista deberá seguir a la pie de la letra el diseño del ingeniero estructural, a veces por ganar tiempo los contratistas suelen omitir las vigas peraltadas, en cuanto al techo hacer saber a todos que una losa puede tener una y dos direcciones del armado del fierro interno, siendo el de dos direcciones el más adecuado, pero por economía usualmente se utiliza el de una dirección.

En esta etapa también es muy importante que se verifiquen la instalación de los conductos para las instalaciones eléctricas (puntos de luz, pases para montantes de alimentación, etc).

Al terminar esta etapa usualmente culmina con una rotura de champán y una fiesta. Aunque últimamente se está perdiendo esta costumbre.

Construcción de los acabados grises

Esta etapa se refiere a los tarrajeos o estucados de la vivienda, se recomienda cortar e instalar los tubos de instalaciones sanitarias y eléctricas antes de realizar el recubrimiento con yeso o cemento.

En esta etapa se colocarán todos los tubos para instalaciones sanitarias (agua fría y caliente, mezcladoras de duchas), instalaciones eléctricas (tomacorrientes, interruptores de luz, internet, intercomunicador, teléfono externo, cctv, etc.) Estas instalaciones irán por pared y piso así que es muy importante no olvidar ninguna de estas instalaciones.

Esta etapa concluye con el vaciado del Falso Piso o Contrapiso. El cual cubrirá a todos las tuberías en piso y su acabado dependerá del tipo de terminado de piso a colocar (cerámico, parquet, piso laminado, etc)

Construcción de los acabados finos

Es a partir de esta etapa cuando el diseño interior toma mayor relevancia; si no tienes tu proyecto de esta manera, en esta etapa de tu vida tomarás la mayor cantidad de decisiones en tu vida, ya que deberás elegir, colores, texturas, marcas de productos, etc, etc…

• Baños: Forma y textura de Cerámicos en piso y pared para tus baños, pintura en techo.
• Cocina: Forma y texturas de Cerámicos en piso y pared de tu cocina, pintura en techo.
• Pintura: Pintura paredes y techos de los otros ambientes: Sala, comedor, lavandería, garaje, dormitorios, etc.
• Pisos: Tipo y textura de piso; Cerámico, laminado, parquet, cemento pulido, etc.

Contratación de los acabados finales

Esta etapa va en muchos casos en el mismo tiempo que los acabados finos, se refiere a las puertas (metálicas, levadizas, contraplacadas, de madera, etc), ventanas (sistema corredizo, pivotante, proyectante, muro cortina, etc), barandas de escaleras(metálicas, de madera, acero inoxidable, etc).

Si tienes el presupuesto para realizar la construcción de principio a fin, este proceso te puede tomar aproximadamente un año. En muchos casos este proceso se lleva a cabo en muchos años mientras se va juntando el dinero poco a poco. (Duración orientativa; depende del proyecto.)

Bueno, si has llegado hasta aquí te aseguro que ya sabes más y ya tienes el vocabulario para enfrentar el momento en el cual vayas a construir tu casa.

Sabemos que tal vez pasarán meses o años cuando recién estés listo para construir tu casa.

Créditos y préstamos para construir tu casa

En nuestro país existen entidades bancarias que permiten financiar la construcción de una vivienda propia. Los plazos y requisitos dependen de cada entidad y de la evaluación crediticia.

Otra opción es consultar los programas de financiamiento de vivienda disponibles en el Perú, como los vinculados al Fondo MIVIVIENDA. Revisa sus condiciones, montos y requisitos vigentes en las fuentes oficiales.

Escríbenos

Te animamos a escribirnos indicando el tamaño de tu lote y cuándo piensas construir. Así podremos orientarte sobre el diseño de tu casa y los costos de los planos y la construcción.

Ejemplo: Tengo un lote de 8×20, 160 m² ubicado en Lima, Yo estoy planificando construir de aquí a dos años y quisiera saber el costo de los planos y construcción de una casa de 2 Pisos.